マンションの修繕

『○積立金の設定は長期修繕計画とセットであるべき』
マンションの建物の本体や共用設備を長持ちさせるには、長期修繕計画がしっかりしているかを確認する必要がある。マンションは建ったときから傷みが始まる。それぞれの箇所によって修繕の周期がある。滞りなく計画通りの修繕を行なうためには、居住者全員が月々修繕積立金を支払っていく必要がある。
現在、分譲されているマンションのほとんどは、業界団体などで20年以上の長期修繕計画が義務づけられているため、計画の整っていない物件はないといえるが、日本高層住宅協会に加盟していない開発・販売会社の分譲する物件では、注意が必要だ。月々の支払いとして、管理費とセットになっている修繕積立金であっても、その用途はまったく違う。管理費は管理人の給料や清掃費、共用部分の水道光熱費などに充てられるが、修繕積立金は大規模な修繕に充てられる。
以前は管理費の1割前後が一般的な目安になっていたが、実際にかかる費用を考えればあまりに少なすぎる。修繕に際して問題化する中古物件が続出しているのも、分譲当初の積立金の設定を低く抑えたからに他ならない。

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修繕積立金の少ない物件には注意が必要だ。大規模修繕時期を迎える10年後に、実際にどのくらいの修繕費用がかかるかをみると、1世帯あたり100万円以上の負担になることも珍しくない。分譲当初は安く抑えられていても、年数を重ねるごとにアップされる例もある。修繕計画表に無理はないかを必ず確認しておくべきだ。

【マンション施工と工事期間】

『○極端に工事期間が短いのは欠陥マンションの疑いがある』
マンションは完成前に販売されるから、モデルルームだけでは判断できない部分が多い。販売会社と建設・施工会社は違うから、建設を請け負った建設・施工会社がきちんと計画通りに進めているかも知るよしがない。
経営状態が悪化していれば手抜き工事だってないとはいえない。物件比較をする際に、よく建築費の坪単価を見たりするが、安ければ得とは限らない。安いということは、価格を抑えるためにどこかで調整していることになるからだ。手抜き工事やグレードダウンは論外だが、建設資材の質にもランクがあることを覚えておくべきだろう。
また、鉄筋コンクリート造は、鉄筋にコンクリートをかぶせることによって錆びを防ぎ、建物の強度を高めるが、そのかぶりの厚さも6センチくらいなければ酸化が早まってしまう。外壁に亀裂が走る欠陥マンションは、そのかぶりが薄いことが原因になっていることが多い。そこで、工事期間が適正かを見るのも意味がある。
極端に短いのは欠陥マンションの可能性がある。コンクリートが乾くのにも数力月を要するから、強度が確保されるに必要な工事期間は、それぞれの工程で決まってくるものだ。

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工事期間は天候によっても左右されるので、延びることはあっても大幅に短縮されることは滅多にない。極端に工事期間が短くないかは、工事の工程表を見せてもらえばいいだろう。ただし、建物が完成しても完全にコンクリートを乾燥させるためには1ヵ月程度必要になる点に注意したい。

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